I en nylig afgørelse fra Østre Landsret (U 2024.4670 Ø) blev der skabt yderligere klarhed om udlejers forpligtelser i forbindelse med opkrævning af husleje efter en huslejestigning, godkendt af Huslejenævnet. Afgørelsen understreger vigtigheden af, at udlejere følger de formelle regler for opkrævning, og den fastslår, at udlejerens manglende opfyldelse af disse krav kan få alvorlige konsekvenser – herunder afvisning af ophævelse af lejemål samt pålæg af tortgodtgørelse overfor lejer.
Sagens omstændigheder
Sagen omhandlede en udlejer, U ApS, der havde varslet en årlig huslejestigning på kr. 61.650,00 med virkning fra den 1. juni 2023. Denne lejeforhøjelse blev godkendt af Huslejenævnet i november 2023. Lejer, L, betalte dog fortsat den oprindelige husleje og modtog efterfølgende et påkrav fra U ApS i januar 2024 for den manglende betaling af den forhøjede leje.
Imidlertid havde U ApS ikke på noget tidspunkt efter Huslejenævnets afgørelse fremsendt en opkrævning af det regulerede lejebeløb eller specificeret restancen for perioden juni 2023 til januar 2024. U ApS’ forsøg på at ophæve lejemålet på baggrund af manglende betaling af det forhøjede beløb blev derfor anfægtet af lejer, og fogedretten nægtede at fremme udsættelsesforretningen. Sagen blev efterfølgende indbragt for landsretten.
Landsrettens afgørelse
Landsretten stadfæstede fogedrettens kendelse og fastslog, at udlejeren havde handlet i strid med lejeloven ved ikke at opkræve den forhøjede leje korrekt. Ifølge lejelovens § 44, stk. 4, 2. pkt., er det udlejers ansvar at regulere lejen i overensstemmelse med Huslejenævnets afgørelse. Dette betyder, at udlejer skal sende en opkrævning af det regulerede beløb, før restancen kan anses for at være forfalden.
Landsretten fandt, at forfaldsdagen for den regulerede husleje først indtræder, når lejer har modtaget en opkrævning på det regulerede lejebeløb. Da U ApS ikke havde sendt en sådan opkrævning, kunne påkravet ikke danne grundlag for ophævelse af lejemålet, jf. lejelovens § 182, stk. 2, 2. pkt.
Konsekvenser for udlejere
Denne dom har væsentlig betydning for udlejere, der ønsker at håndhæve en huslejestigning. Det er ikke tilstrækkeligt blot at påberåbe sig en huslejestigning godkendt af Huslejenævnet, idet udlejer aktivt skal opkræve den regulerede leje og specificere restancen overfor lejeren. Manglende opfyldelse af denne forpligtelse kan medføre, at udlejer mister retten til at hæve lejemålet på grund af misligholdelse.
Dommen tydeliggør også, at en udsættelsesbegæring, der ikke er baseret på korrekt grundlag, kan føre til, at udlejer pålægges at betale tortgodtgørelse til lejer. I den konkrete sag blev U ApS pålagt at betale kr. 2.500,00 i tortgodtgørelse til L, da udsættelsesbegæringen blev fundet ubegrundet.
Hos DRACHMANN ADVOKATER har vi stor erfaring med lejeretlige sager, hvor vi har ført et utal af sager på vegne af udlejere. Har du brug for hjælp i forbindelse med en lejeretlige sag, står vi naturligvis til rådighed, og du er altid velkommen til at kontakte os via e-mail på info@drachmann.dk eller telefonnr. 49 21 01 80.