I en nylig afgørelse fra Østre Landsret (U 2024.4670 Ø) blev der skabt yderligere klarhed om udlejers forpligtelser i forbindelse med opkrævning af husleje efter en huslejestigning, godkendt af Huslejenævnet. Afgørelsen understreger vigtigheden af, at udlejere følger de formelle regler for opkrævning, og den fastslår, at udlejerens manglende opfyldelse af disse krav kan få alvorlige konsekvenser – herunder afvisning af ophævelse af lejemål samt pålæg af tortgodtgørelse overfor lejer.
Sagens omstændigheder
Sagen omhandlede en udlejer, U ApS, der havde varslet en årlig huslejestigning på kr. 61.650,00 med virkning fra den 1. juni 2023. Denne lejeforhøjelse blev godkendt af Huslejenævnet i november 2023. Lejer, L, betalte dog fortsat den oprindelige husleje og modtog efterfølgende et påkrav fra U ApS i januar 2024 for den manglende betaling af den forhøjede leje.
Imidlertid havde U ApS ikke på noget tidspunkt efter Huslejenævnets afgørelse fremsendt en opkrævning af det regulerede lejebeløb eller specificeret restancen for perioden juni 2023 til januar 2024. U ApS’ forsøg på at ophæve lejemålet på baggrund af manglende betaling af det forhøjede beløb blev derfor anfægtet af lejer, og fogedretten nægtede at fremme udsættelsesforretningen. Sagen blev efterfølgende indbragt for landsretten.
Landsrettens afgørelse
Landsretten stadfæstede fogedrettens kendelse og fastslog, at udlejeren havde handlet i strid med lejeloven ved ikke at opkræve den forhøjede leje korrekt. Ifølge lejelovens § 44, stk. 4, 2. pkt., er det udlejers ansvar at regulere lejen i overensstemmelse med Huslejenævnets afgørelse. Dette betyder, at udlejer skal sende en opkrævning af det regulerede beløb, før restancen kan anses for at være forfalden.
Landsretten fandt, at forfaldsdagen for den regulerede husleje først indtræder, når lejer har modtaget en opkrævning på det regulerede lejebeløb. Da U ApS ikke havde sendt en sådan opkrævning, kunne påkravet ikke danne grundlag for ophævelse af lejemålet, jf. lejelovens § 182, stk. 2, 2. pkt.
Konsekvenser for udlejere
Denne dom har væsentlig betydning for udlejere, der ønsker at håndhæve en huslejestigning. Det er ikke tilstrækkeligt blot at påberåbe sig en huslejestigning godkendt af Huslejenævnet, idet udlejer aktivt skal opkræve den regulerede leje og specificere restancen overfor lejeren. Manglende opfyldelse af denne forpligtelse kan medføre, at udlejer mister retten til at hæve lejemålet på grund af misligholdelse.
Dommen tydeliggør også, at en udsættelsesbegæring, der ikke er baseret på korrekt grundlag, kan føre til, at udlejer pålægges at betale tortgodtgørelse til lejer. I den konkrete sag blev U ApS pålagt at betale kr. 2.500,00 i tortgodtgørelse til L, da udsættelsesbegæringen blev fundet ubegrundet.
Hos DRACHMANN ADVOKATER har vi stor erfaring med lejeretlige sager, hvor vi har ført et utal af sager på vegne af udlejere. Har du brug for hjælp i forbindelse med en lejeretlige sag, står vi naturligvis til rådighed, og du er altid velkommen til at kontakte os via e-mail på info@drachmann.dk eller telefonnr. 49 21 01 80.
Den 16. maj 2024 vedtog Folketinget en lovændring af den nuværende Lov om afgift af dødsboer og gaver, også benævnt boafgiftsloven. Fra og med 1. januar 2027 vil søskende kun blive pålagt den almindelige boafgift og ikke som nu tillægsboafgift i forbindelse med arv.
Ifølge de nugældende regler betragtes søskende ikke som nær familie, men som ubeslægtede på linje med eksempelvis venner og bekendte. Derfor skal der af arv fra søskende både betales en boafgift på 15 % og tillægsboafgift på en 25 %, hvilket giver en samlet afgift på 36,25 %, efter fradrag af bundfradrag.
Det er tillægsboafgiften på 25 % af arv til søskende, der nu fjernes med virkning fra 1. januar 2027. Boafgiften på arv til søskende fra en arvelader, der afgår ved døden fra og med den 1. januar 2027, vil derfor kun være på 15 %. Dermed vil søskende fra 2027 boafgiftsmæssigt være ligestillet med børn, stedbørn, børnebørn og forældre. Lovens regler gælder både for hel- og halvsøskende samt for adopterede søskende. De lempeligere regler gælder dog ikke for pleje- og stedsøskende eller søskendes børn, som derfor fortsat skal betale både bo- og tillægsboafgift på i alt 36,25 %.
Selvom denne lempelse af afgiftsreglerne først træder i kraft i 2027, kan det allerede nu være relevant at overveje, om der skal tages højde for lovændringen, hvis man eksempelvis har begunstiget en velgørende organisation via et "70/30"-testamente eller overvejer dette for at undgå den høje tillægsboafgift i forbindelse med begunstigelsen af ens søskende.
Ved et "70/30"-testamente indsættes en velgørende organisation, der er fritaget for boafgift, til at arve 30 % af boet mod at betale bo- og tillægsboafgiften for eksempelvis søskende, der arver de resterende 70 %. Denne ordning har vist sig at være populær, da den sikrer en større nettoarv til eksempelvis søskende og samtidig en vis arv til den velgørende organisation. Med de ændrede regler kan det nu være relevant at overveje, om et "70/30"-testamente fortsat er den mest fordelagtige løsning, idet søskende efter 2027 vil kunne arve helt op til 85 % af boets nettobeholdning efter boafgiften er betalt.
Det skal bemærkes, at selvom boafgiftslovens regler ligeledes finder anvendelse på gaver, medfører denne lovændring ikke, at reglerne om skat og afgift på gaver til søskende ændres.
Den 15. juni 2024 trådte en række lovændringer i kraft, herunder ændring af Retsplejeloven. Disse ændringer vil fremadrettet begrænse muligheden for at anke afgørelser fra Familieretten, der alene vedrører samvær.
I dansk retspleje gælder som udgangspunkt to-instansprincippet, hvilket betyder, at en sag som regel kan blive prøvet to gange. Normalt starter sager i byretten, hvorefter en dom herfra kan ankes til landsretten, som behandler sagen i anden instans.
Når det drejer sig om familieretlige sager, spiller Familieretshuset og Familieretten en central rolle. Familieretten og Familieretshuset er to forskellige instanser. Familieretshuset er den myndighed, der behandler alle familieretlige sager og i fleste tilfælde træffer afgørelse som første instans. Familieretten er derimod en domstol under byretten, hvor familieretlige sager afgøres, hvis de er anket fra Familieretshuset eller i andre tilfælde er overdraget uden forudgående afgørelse til Familieretten. Alle familieretlige tvister, herunder spørgsmål om samvær, forældreansvar, skilsmisse, børnebidrag m.v., begynder således i Familieretshuset.
Man kan altid anke en afgørelse truffet af Familieretshuset til Familieretten. Såfremt man derefter ønsker at anke Familierettens afgørelse til landsretten, kræver det Procesbevillingsnævnets tilladelse, da en prøvelse ved landsretten vil være en tredje prøvelse, som vil stride med to-instansprincippet.
Inden lovændringen den 15. juni 2024, kunne alle sager, som blev sendt direkte til Familieretten uden en forudgående afgørelse i Familieretshuset, frit ankes til landsretten uden Procesbevillingsnævnets tilladelse.
Men med de nye regler, der er er trådt i kraft, er der dog sket en væsentlig begrænsning heraf, når det angår Familierettens førsteinstansbehandling af samværssager. Ifølge de nye regler gælder det nu, at en tvist om samvær, som ikke har været underlagt en afgørelse i Familieretshuset, men som er afgjort i Familieretten som første instans, ikke længere frit kan ankes til landsretten. Nu kræves Procesbevillingsnævnets tilladelse for at anke sådanne afgørelser, hvilket betyder, at man har fraveget to-instansprincippet i disse tilfælde.
Denne ændring indebærer, at Procesbevillingsnævnet nu skal vurdere, om samværssagen er af principiel karakter, eller om særlige grunde i øvrigt taler for en prøvelse ved landsretten, før sagen kan ankes.
Ændringen skal ses i lyset af et politisk ønske om at revurdere behandlingen af samværssager. I en rapport fra Justitsministeriets nedsatte udvalg, Rørdam-Udvalget, er det blevet vurderet, at disse sager ofte ikke er egnede til den langsommelige behandling i domstolssystemet, som en sag, der skal behandles i to instanser, typisk er underlagt. Der er tværtimod ofte behov for akut håndtering af opståede problemer i samværssager. Derfor har man fra politisk hold vægtet hensynet til en effektiv behandling og hurtig afklaring af en samværstvist højere end det retlige princip om to-instansbehandling.
At blive pålagt konkurskarantæne vil sige, at man i en periode ikke må deltage i ledelsen af selskaber med begrænset hæftelse - og i særlige tilfælde heller ikke i ledelsen af erhvervsvirksomheder med personlig og ubegrænset hæftelse. Konkurskarantæne kan pålægges personer, som har deltaget i ledelsen af en virksomhed i en bestemt periode op til, at virksomheden blev taget under konkursbehandling, når personerne på grund af groft uforsvarlig forretningsførelse fremover må antages at være uegnet til at deltage i ledelsen af en erhvervsvirksomhed.
Muligheden for at pålægge et ledelsemedlem konkurskarantæne blev indført i 2014, og nu er reglerne for konkurskarantæne blevet revideret med virkning fra 1. juli 2024. I det følgende beskrives de mest betydelige ændringer af reglerne.
Konkurskarantænens varighed
Som hidtil er udgangspunktet efter de nye regler fortsat, at konkurskarantæne pålægges for en periode på tre år, men at konkurskarantæne kan pålægges for en periode kortere end tre år, såfremt særlige grunde taler derfor.
Som noget nyt giver de nye regler dog mulighed for, at konkurskarantæne kan pålægges for en periode længere end tre år, idet konkurskarantæne nu kan pålægges for en periode på fem år, hvis der er udvist særdeles groft uforsvarlig forretningsførelse. De nye regler graduerer altså tilfælde af groft uforsvarlig forretningsførelse, således ledelsesmedlemmer i særligt grove tilfælde kan sanktioneres hårdere.
Offentlig adgang til konkurskarantæneregister
Siden indførelsen af reglerne om konkurskarantæne, har Erhvervsstyrelsen ført et register over personer pålagt konkurskarantæne, men det har hidtil kun været udvalgte myndigheder, som har haft adgang til konkurskarantæneregistret. Med de nye regler gives udtrykkelig mulighed for, at konkurskarantæneregistret kan gøres offentligt tilgængeligt, hvilket forventes at ske i fremtiden, således enhver kan indhente oplysninger om aktive, men ikke udløbne, konkurskarantæner.
Typetilfælde for groft uforsvarlig forretningsførelse
Efter revideringen af reglerne for konkurskarantæne er der nu i konkursloven oplistet seks typetilfælde, som i almindelighed skal anses for groft uforsvarlig forretningsførelse.
Disse seks typetilfælde er:
Oplistningen er ikke udtømmende, men udgør blot eksempler på groft uforsvarlig forretningsførelse, og også andre forhold end de oplistede kan således karakteriseres som groft uforsvarlig forretningsførelse, herunder tilbageholdelse af oplysninger for kurator. Det skal i den forbindelse bemærkes, at vurderingen, af om der er udvist groft uforsvarlig forretningsførelse, skal foretages som en helhedsvurdering af den udviste forretningsførelse.
Mulighed for at forlige konkurskarantænesager
De nye konkurskarantæneregler giver mulighed for, at kurator og ledelsesmedlemmet under visse omstændigheder kan indgå en forligsmæssig løsning af verserende konkurskarantænesager, idet der kan indgås forlig om konkurskarantænens varighed. Konkurskarantæneperioden fastsat ved forliget skal dog udgøre mindst ét år samt være rimelig i forhold til sagens omstændigheder, og forliget skal derfor stadfæstes af Skifteretten. Skifteretten kan nægte at stadfæste forliget, hvis det er åbenlyst, at ledelsesmedlemmet ikke opfylder betingelserne for at pålægges konkurskarantæne, hvis ledelsesmedlemmet har udvist særdeles groft uforsvarlig forretningsførelse, eller hvis ledelsesmedlemmet har overtrådt en tidligere pålagt konkurskarantæne.
Det fremgår af bemærkningerne til ændringsloven, at konkurskarantænesager eksempelvis kan forliges på baggrund af ledelsesmedlemmets betaling af et beløb til konkursboet med henblik på helt eller delvis begrænsning af tabene lidt på baggrund af den groft uforsvarlige forretningsførelse.
Øvrige ændringer
Under de tidligere regler havde enhver som blev begæret pålagt konkurskarantæne ret til at få beskikket en advokat, men dette ændres med de nye regler, således det kun er personer, som opfylder betingelserne for fri proces, der kan få beskikket en advokat i konkurskarantænesager.
Endvidere kan konkurskarantæne efter regelændringen ikke alene pålægges ledelsesmedlemmer i forbindelse med konkursbehandling af virksomheder, men også i forbindelse med rekonstruktioner af virksomheder, hvis rekonstruktionsbehandlingen fører til stadfæstelse af rekonstruktionsforslag indeholdende bestemmelse om tvangsakkord, og ledelsesmedlemmet er fratrådt senest to uger efter stadfæstelsen af rekonstruktionsforslaget.
Betydning af ændringerne
De nye regler forventes ikke at ændre betydeligt på retstilstanden for, hvad der udgør groft uforsvarlig forretningsførelse og dermed, hvornår man kan pålægges konkurskarantæne. Oplistningen af typetilfælde i de nye regler udgør overordnet en kodificering af hidtidig retspraksis.
Derimod giver de nye regler en større klarhed og gennemskuelighed på området for konkurskarantæne. Den forventede offentliggørelse af konkurskarantæneregistret kan blive et nyttigt værktøj i forbindelse med indgåelse af aftaler til vurdering af mulige aftaleparter, og offentligheden vil formentlig virke afskrækkende. Det kan betyde, at nogle ledelsesmedlemmer i højere grad vil sikre sig og sikre bevis for, at de ikke har udøvet groft uforsvarlig forretningsførelse.
DRACHMANN ADVOKATER har meget erfaring med insolvensretlige sager, og DRACHMANN ADVOKATER fører mange konkurskarantænesager, både som kurator og som repræsentant for ledelsesmedlemmer. Har du brug for hjælp i forbindelse med en konkurskarantænesag, står DRACHMANN ADVOKATER naturligvis til rådighed, og du er altid velkommen til at kontakte os via e-mail på info@drachmann.dk eller på telefonnr. 49 21 01 80.
I kølvandet på EU-Domstolens dom af 14. maj 2019 (C-55/18), kendt som Deutsche Bank-sagen, hvor det blev fastslået, at virksomheder skal registrere medarbejdernes daglige arbejdstid for at overholde gældende regler om hviletid og maksimal ugentlig arbejdstid, vedtog Folketinget den 23. januar 2023 en lovændring. Denne lovændring pålægger alle arbejdsgivere at implementere et arbejdstidsregistreringssystem til registrering af medarbejdernes daglige arbejdstid.
Lovændringen betyder, at arbejdsgivere senest den 1. juli 2024 skal indføre et objektivt, pålideligt og tilgængeligt arbejdstidsregistreringssystem, som gør det muligt for de ansatte at registrere deres arbejdstid, ligesom at arbejdsgiver skal sikre sig at der udarbejdes politik om arbejdstidsregistrering og at GDPR overholdes.
Betyder det, at vi skal tilbage til at stemple ind og ud, når vi møder og går fra arbejde? Nej, tværtimod vil det formentlig gavne den ansattes fleksibilitet med sine arbejdstid til glæde og gavn for både den ansatte og arbejdsgiveren. Der stilles ikke krav til, hvilken type system der skal anvendes, så det er op til den enkelte arbejdsgiver at stille enten et elektronisk system eller fysiske timesedler til rådighed for den ansatte, så længe systemet lever op til lovkravene.
Det er vigtigt som arbejdsgiver at notere sig, at uanset at det er den enkelte ansatte, der skal registrere sin daglige arbejdstid i arbejdstidsregistreringssystemet, påhviler det arbejdsgiveren at sikre, at dette sker, og at der kan løftes bevis herfor.
Hvis den ansatte ikke registrerer sin arbejdstid i arbejdstidsregistreringssystemet, eller hvis arbejdsgiveren ikke kan løfte bevis herfor, kan arbejdsgiveren blive sanktioneret med bøde og påbud samt godtgørelse, som forventes at ligge i størrelsesordenen kr. 25.000,00-50.000,00, medmindre der er tale om særligt graverende omstændigheder.
Det må som følge heraf forventes, at overholdelsen af arbejdstidsloven og bevisbyrden herfor i fremtiden vil være et tema i mange ansættelsesretlige sager, uanset om dette oprindeligt var en del af den ansættelsesretlige tvist. Dette må derfor forventes at blive kimen til mange hovedpiner for arbejdsgivere, som ikke regelmæssigt sikrer sig, at de ansatte registrerer deres arbejdstid korrekt.
Arbejdstidsloven gælder ikke for alle ansatte, men det afhænger af en konkret og individuel vurdering af hver enkelt medarbejders ansættelsesforhold, om en ansat kan undtages fra kravet om tidsregistrering. Har du brug for vurdering heraf eller rådgivning om, hvordan du indretter dit arbejdstidsregistreringssystem, står vi hos DRACHMANN ADVOKATER naturligvis til rådighed.
Kontakt os som altid på mail info@drachmann.dk og telefon 49 21 01 80
DRACHMANN ADMINISTRATION A/S ansatte I januar 2024 administrator Jimmy Rose, som har gennemgået brancheorganisationen Ejendom Danmarks omskolingsforløb. Det er en stor succes for både virksomheden og for Jimmy.
Læs Ejendom Danmarks artikel her: Matchet er det vigtigste - EjendomDanmark (ejd.dk)
Vi vil gerne invitere dig til at deltage i et af vores gratis seminarer omhandlende fremtidsfuldmagter, arv og testamente.
Seminaret varer ca. 2 timer og finder sted onsdag den 18. september 2024, kl. 17.00, på vores kontor beliggende Nordhavnsvej 1,1 sal - 3000 Helsingør, hvor vi også byder på lidt mad og drikke.
Advokat Mette Rude Clemmensen vil komme ind på følgende emner og besvare dine spørgsmål indenfor:
• Fremtidsfuldmagter
• Fordeling af arv iht. arveloven
• Tvangsarvereglerne
• Særejebestemmelser i testamente
• Formkrav til testamente
• Ugifte samlevende
• Behandling af pensionsmidler i forbindelse med dødsfald
Vi vil gerne invitere dig til at deltage i et af vores gratis seminarer omhandlende fremtidsfuldmagter, arv og testamente.
Seminaret varer ca. 2 timer og finder sted tirsdag den 17. september 2024, kl. 17.00, på vores kontor beliggende Gydevang 39-41 3450 Allerød, hvor vi også byder på lidt mad og drikke.
Advokat Mette Rude Clemmensen vil komme ind på følgende emner og besvare dine spørgsmål indenfor:
• Fremtidsfuldmagter
• Fordeling af arv iht. arveloven
• Tvangsarvereglerne
• Særejebestemmelser i testamente
• Formkrav til testamente
• Ugifte samlevende
• Behandling af pensionsmidler i forbindelse med dødsfald
